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市場調(diào)整消化估值壓力 REITS基礎設施隱含收益率提高
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◎記者 何漪
基礎設施REITS二級市場的表現(xiàn)引起了市場的廣泛關注。根據(jù)Choice統(tǒng)計，截至5月30日，今年以來，只有兩個基礎設施REITS的二級市場價格略有上漲，25個基礎設施REITS下跌，6個基礎設施REITS下跌10%以上。
業(yè)內(nèi)人士認為，REITS產(chǎn)品表現(xiàn)不佳，給REITS估值帶來一定壓力；投資者結(jié)構(gòu)單一，投資策略趨同，也在一定程度上導致市場調(diào)整。
REITS二級市場價格持續(xù)波動，導致基金公司、基金原股權(quán)持有人和基金原股權(quán)持有人增持，向市場發(fā)出積極信號。從投資的角度來看，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，隨著高估值隱患的基本清除，隱含股息率進一步提高，目前的基礎設施REITS具有良好的股息吸引力。
今年以來，REITS平均下降了6%
自今年以來，基礎設施REITS的表現(xiàn)明顯弱于股票和債券市場。
據(jù)Choice統(tǒng)計，截至5月30日，今年27個基礎設施REITS平均下降6.27%，只有國泰君安東久新經(jīng)濟REIT。、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT兩個基礎設施REITS小幅上升1.17%、0.52%。
大多數(shù)基礎設施REITS都有不同程度的下降。數(shù)據(jù)顯示，11個基礎設施REITS下降了6%以上。華夏中國交通建設REIT、建信中關村REIT分別跌幅16.26%、20.76%。
基礎設施REITS的二級市場價格已經(jīng)跌破發(fā)行價。數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，華泰江蘇交通控制REIT、國金中國鐵建高速REIT等6個基礎設施REITs出現(xiàn)貼水現(xiàn)象，中國交建高速REIT、平安廣交廣河高速REIT、安徽中金交控REIT貼水率均超過15%。
北京一位私募股權(quán)基金投資研究人員表示，基礎設施REITS二級市場籌碼大多集中在銀行金融管理、保險資本等機構(gòu)投資者手中。由于市場規(guī)模不到1000億元，整體規(guī)模較小，產(chǎn)品下跌可能觸發(fā)機構(gòu)止損線，導致一個接一個的拋售。
截至5月30日，基礎設施REITs近60天主力凈流出金額達到2694.97萬元。
多種因素導致下降
北京一位公募基金人士表示，不同資產(chǎn)類型(如收益權(quán)、產(chǎn)權(quán))和不同項目的經(jīng)營狀況可能會影響REITS產(chǎn)品的現(xiàn)金分配水平，進而影響REITS的市場表現(xiàn)?！笆芙?jīng)濟環(huán)境等多種因素影響，部分REITS產(chǎn)品業(yè)績低于預期，導致二級市場價格明顯波動?！?/P>
先鋒瑞馳基金投資總監(jiān)陳海濤認為，基礎設施資產(chǎn)具有一定的公共服務屬性，收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，但彈性相對較弱。在國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向修復過程中，項目資產(chǎn)價格上漲有限，給REITS估值帶來了一定的壓力。
“投資者的結(jié)構(gòu)相對單一?！标惡€認為，在基礎設施REITS市場，投資者主要是保險、銀行金融管理等機構(gòu)，相應的資產(chǎn)投資管理部門主要是固定收益，其投資策略和估值體系相對相似，定價容易形成趨同，導致市場上下特征。
REITS基礎設施整體表現(xiàn)不佳，也導致機構(gòu)支持市場，向市場發(fā)出積極信號。
近日，華安基金、華安張江光大園REIT原股東及其控股關聯(lián)方計劃增持華安張江光大園REIT不超過3000萬元、2億元，承諾增持基金份額持有期限不少于6個月；此前，華夏基金自購華夏中國交通建設REIT3000萬元，承諾持有不少于6個月。
分紅具有很強的吸引力
經(jīng)過之前的調(diào)整，在業(yè)內(nèi)人士看來，基礎設施REITS下降的風險基本清晰，估值優(yōu)勢明顯。
招商基金管理有限公司基礎設施管理部副總監(jiān)萬億建議，參與基礎設施REITS，必須自上而下分析，從宏觀、中觀、微觀等方面建立框架。REITS的投資收益應綜合考慮兩個方面：一是長期持有REITS獲得的股息收益；二是承擔部分REITS資本收益波動獲得的風險補償。
“基礎設施REITS投資基于穩(wěn)定的現(xiàn)金流分紅制度，具有一定的債務收益特征?！标惡硎荆捎诠上⑹找媛蕦⑹艿交A資產(chǎn)實際經(jīng)營狀況、二級市場持有成本等因素的影響，與第一季度末持有的資產(chǎn)相比，基礎設施REITS現(xiàn)金分配收益率顯著提高。
據(jù)陳海濤預測，截至5月30日，2023年產(chǎn)權(quán)項目平均分配率上升約30至40個基點，2023年特許經(jīng)營權(quán)項目平均分配率上升約60至75個基點。與10年期國債和中短期AA+信用債券相比，基礎設施REITS市場的現(xiàn)金股息水平具有利差優(yōu)勢，目前具有一定的股息吸引力。
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