證券日報新聞記者 潘玉蓉

首付不夠，個人公積金來湊。最近，各地公積金核心發(fā)布消息，容許個人公積金立即用以房子首付，向社會引入消費(fèi)力。

據(jù)證券日報新聞記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上年7月“一城一策推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”明確提出至今，起碼有82座城市頒布公積金新政適用住戶買房，其中還有29座城市早已可以使用個人公積金付款首付。

這輪個人公積金大放開，現(xiàn)行政策空間有多大？回首過去二十年，個人公積金在歷年來宏觀經(jīng)濟(jì)政策中飾演什么樣的人物？在本輪現(xiàn)行政策放開浪潮中，一些公積金房貸率早已偏高大城市，將來是不是會有利率風(fēng)險，必須謹(jǐn)慎面對。

各地開啟個人公積金政策工具箱

5月17日，中國統(tǒng)計局發(fā)布4月70城商品房銷售價格指數(shù)，70個一二線城市中商品房市場價格環(huán)比上升的大都市數(shù)量降低，環(huán)比漲幅下降，在其中二手住宅環(huán)比漲幅下降更加明顯。房地產(chǎn)業(yè)市場復(fù)蘇過程遲緩。

自去年7月國常會明確提出“一城一策推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”至今，全國各地公積金新政相繼調(diào)節(jié)。據(jù)證券日報新聞記者統(tǒng)計分析，現(xiàn)階段起碼有82個一二線城市頒布公積金新政適用住房消費(fèi)，被列入中國統(tǒng)計局檢測的70個一二線城市中，已經(jīng)有65座城市頒布了更有效率的公積金新政。在其中，沈陽市、大連市、南京市、青島市、鄭州市、合肥市等13座城市已適用在購房首付中應(yīng)用個人公積金。

個人公積金立即用于購買首付款，能夠緩解員工在買房早期籌集資金工作壓力，清除購房道路上最大的一個“絆腳石”，促使買房買賣更順暢。以往，全國各地為了迎合房地產(chǎn)市場房產(chǎn)調(diào)控，規(guī)定購房首付須為自籌資金，員工需自籌資金首付款，向公積金管理中心辦理貸款。

除開適用首付款以外，各地放開現(xiàn)行政策還包含，提升個人公積金貸款上限，容許多孩家庭在貸款上限前提下再上調(diào)；減少公積金房貸對房貸首付比例的需求；提升“商轉(zhuǎn)公”貸款額，簡化流程、提升獲取工作頻率等。

政策變化后，一些地方的公積金領(lǐng)取和貸款快速提高。以青島市為例子，新政策于去年下半年執(zhí)行，在今年的1~4月，該地住房消費(fèi)的獲取、貸款放款額度都實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長；4月，公積金房貸同比增速做到104%，派發(fā)額度提升歷史時間每月最大值；適用員工買房、租房子、償還借款等住房消費(fèi)獲取額度同比增加21%。

丹東市的公積金新政偏重于適用青年人群體買房，取消首套房公積金借款與賬戶余額相關(guān)聯(lián)的規(guī)章制度。自今年4月1日新政策實(shí)施之后，該地年輕群體貸款放款額均值增強(qiáng)了約25萬，買房占有率提高4％，要求也大幅度提升。

將釋放出來是多少消費(fèi)力？

目前，全國各地陸續(xù)放開公積金新政適用住房消費(fèi)，向社會引入消費(fèi)力。個人公積金有希望向住宅市場給予是多少“子彈”？

2021年，全國住房公積金進(jìn)行繳交2.92萬億，獲取2.03萬億，放貸1.4萬億。換句話說，2021年個人公積金根據(jù)獲取和信貸向居民釋放出3.43萬億資金進(jìn)行住房消費(fèi)和還款。假如要用幾乎5年獲取和信貸的平均增長速度測算，2023年該數(shù)據(jù)有希望靠近4萬億。

公積金房貸是與買房個人行為相對性緊密的指標(biāo)值。截止到2021年末，住房公積金繳存賬戶余額8.19萬億，貸款額6.9萬億，住房按揭貸款率（年底貸款額與繳交賬戶余額的比例，以下簡稱“貨款利率”）為84.18%。

業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，公積金的貨款利率小于85%，說明公積金流通性偏比較寬松，現(xiàn)行政策還有一定的釋放壓力室內(nèi)空間；85%~90%是正常的區(qū)段，91%~95%為流動性偏緊，95%以上是流通性焦慮不安預(yù)警信息，100%乃為流動性枯竭。

2022年全國各地個人公積金匯報并未公布，可是卻重點(diǎn)城市公布最新發(fā)布的個人公積金匯報來說，2022年全國貨款利率預(yù)估并不比2021年顯著增加。假如參照2021年數(shù)據(jù)信息，以貨款利率90%為流通性平倉線，預(yù)估全國各地公積金可以釋放出來4763億人民幣增加量信貸資金；若以95%為流動性枯竭上限，預(yù)估能夠釋放出來8857億人民幣增加量信貸資金。

值得關(guān)注的是，以上資產(chǎn)并不是所有用于購買新房，還款住房貸款都是關(guān)鍵動向。但是，個人公積金僅僅住房消費(fèi)專用型款，不論是用以首付款或是還款，這種資產(chǎn)也支持了住房消費(fèi)，特別是在是最佳選擇和改善型要求。

公積金新政助推歷年來管控

在歷史上，個人公積金在買房市場中飾演什么樣的人物？回望在我國房地產(chǎn)市場多次管控，都可以看到公積金影子。

2015年，公積金新政相互配合房地產(chǎn)業(yè)“去產(chǎn)能”，全國各地派發(fā)公積金房貸訂單數(shù)發(fā)生跳躍性提高，一些城市的公積金房貸率一度超出100%。

2017年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生超溫征兆，公積金做為房地產(chǎn)調(diào)控的手段之一，縮緊獲取和房貸政策，“認(rèn)房認(rèn)貸”、“貸款額與存繳期限掛勾”、“異地購房不能隨便獲取”日益成為普遍作法，局部地區(qū)公積金房貸發(fā)生大幅度下降。

2012年~2021年，每一年因公積金領(lǐng)取和信貸等所形成的住房消費(fèi)資產(chǎn)，在當(dāng)時全國各地商品房銷售額中的比例15%~25%中間。比重最多的階段為2015年~2016年，那時候?yàn)榱酥С址康禺a(chǎn)業(yè)“去產(chǎn)能”，全國各地公積金房貸派發(fā)訂單數(shù)和貸款額度發(fā)生顯著增加，推動這一占有率上升到25%。2016年，全國各地公積金房貸率上升至88.84%，為近十年最大。但2017年新一輪房產(chǎn)調(diào)控下，各項(xiàng)性能指標(biāo)迅速下降。

由此可見，個人公積金針對住房交易的確奉獻(xiàn)了一臂之力，但其扶持力度較大的時候還僅是1/4。

公積金房貸指標(biāo)值也呈現(xiàn)出相近的特點(diǎn)。“住房按揭貸款市場份額”，在當(dāng)時公積金貸款賬戶余額占世界盈利性和個人公積金貸款額總和的比例，展現(xiàn)了公積金房貸對整個住房貸款市場貢獻(xiàn)率。2015年末，公積金房貸市場份額還有22.7%，但是隨著房價的增漲，到2021年末該市場份額早已下降到15.27%（圖1）。表明針對買房者來講，公積金房貸在住房貸款中的重要性逐漸縮小。

這就意味著，買房者即便有個人公積金，在房價上漲下，購房一樣壓力很大。這也是為什么許多人對個人公積金長出“可有可無”覺得：購房靠這個指望不上，沒有他又更加艱辛。

對公積金貸款額度不夠體會深刻的當(dāng)屬一線城市買房者。資料顯示，2022年，一線城市四地公積金房貸每一筆均值額度分別是77萬余元、75萬余元、68萬余元、70萬余元，這一信用額度與一線城市動則數(shù)百萬元的房屋價值之間有很大的間距，大部分買房者還要申請辦理商貸做組成，以致于根據(jù)公積金房貸所獲得的金融杠桿利息特惠比較有限。

除開公積金貸款額度不足以外，一線城市還面臨更為嚴(yán)格獲取與借款限定，也使個人公積金越來越“漂亮很雞肋”，實(shí)際意義“出現(xiàn)縮水”。

但是，一線城市的現(xiàn)象并不代表全國各地。2021年，全國各地公積金貸款均值總金額45萬余元，在房子價格相對較低的二三線城市，這錢借款對買房仍能夠起到明顯的適用。那也是二三線城市積極主動放開公積金新政的主要原因。

個人公積金流通性困惑及措施

個人公積金經(jīng)營，要兼具盈利性和流動性均衡，既想讓個人公積金盡可能的造成盈利，還得達(dá)到員工平時獲取和信貸的需要。

作為關(guān)鍵的流動性指標(biāo)，公積金貨款利率決定著公積金新政放開上限。當(dāng)這個指標(biāo)貼近或是做到100%時，代表著個人公積金即將或已經(jīng)掏空了。

2017年至2021年，全國住房公積金貨款利率連續(xù)五年降低（圖2）。若以貨款利率95%為流動性枯竭上限，現(xiàn)階段個人公積金流通性仍相對放松，還有一定的發(fā)力室內(nèi)空間。

但是，在全國各地總體隨性的水準(zhǔn)下，地區(qū)之間的差別極大。借款率較高省區(qū)或市轄區(qū)，如浙江省、貴州省、重慶市等地區(qū)超出90%，如果一直釋放壓力現(xiàn)行政策，可以將密切關(guān)注流通性難題；貨款利率低地域，如黑龍江?。?5.25%）、藏區(qū)（60.67%）、內(nèi)蒙（65.65%），公積金使用效率不高，既嚴(yán)重影響回報率，也會造成網(wǎng)絡(luò)資源閑置不用。

2022年資料顯示，一線城市4個城市的貨款利率要低于85%。最高的上海市84.9%，其次廣州市76.2%，再度是北京市72.7%，深圳市僅69.9%。遭受房產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的影響，一線城市的貨款利率近五年一直處于下滑趨勢。這也就意味著，一線城市的相關(guān)政策很有可能還有一定使力室內(nèi)空間。

近年來，一些個人公積金流通性較忙碌的大城市，建立了多種多樣計劃方案籌集資金。武漢市、合肥市、貴陽市、洛陽市、太原市等多地，陸續(xù)頒布個人公積金流動性管理方法，一方面提升流通性承受度，一方面擴(kuò)展流通性填補(bǔ)對策。

以蘇州舉例，2022年末，武漢市公積金的貨款利率為94.18%，貼近95%的黃色預(yù)警線。在今年的2月，武漢對于公積金流動性管理征詢建議，將個人公積金流動性枯竭（趨緊）的平倉線從85%提高到96%，將貨款利率超過100%界定為流動性枯竭。

福州市采用“公積金貸款流通性調(diào)節(jié)系數(shù)”來避免流動性枯竭。依據(jù)福州市公積金管委會要求，當(dāng)個人信貸利用率在80%~95%區(qū)段時，公積金貸款流通性調(diào)節(jié)系數(shù)1，在這個前提下，福州市職工家庭公積金貸款貸款最高額度為工薪階層80萬余元、單職工50萬余元，假如下一季度末這個指標(biāo)發(fā)生轉(zhuǎn)變，往往會調(diào)節(jié)借款的貸款最高額度，以管理方法流通性。

瀘州市市公積金中心根據(jù)“靈便起停公積金房貸派發(fā)輪侯規(guī)章制度”去解決流通性難題。當(dāng)該市貨款利率高過或小于85%時，給予密切關(guān)注，追蹤檢測，適度起停貸款放款輪侯規(guī)章制度，以預(yù)防資產(chǎn)利率風(fēng)險產(chǎn)生。

上海交大住房與城鄉(xiāng)基本建設(shè)研究中心主任陳杰對證券日報記者說，立在地區(qū)住房公積金聯(lián)合會的視角，假如公積金房貸派發(fā)太多，發(fā)生流通性焦慮不安，會對業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定申請辦理，乃至有可能導(dǎo)致違約事件，這也是個人公積金管理決策單位所竭盡全力應(yīng)對的。因而，各地區(qū)公積金管理中心對公積金領(lǐng)取和房貸政策的變化都是會十分謹(jǐn)慎。

公積金新政提升怎解

上個世紀(jì)90年代開始，在我國參考馬來西亞，上海市區(qū)示范點(diǎn)住房公積金制度，為“房改辦”探察，那時候關(guān)鍵是為了滿足住宅建設(shè)資金短缺、市民購房意向較弱和付款能力弱等諸多問題。

1994年，上海市工作經(jīng)驗(yàn)引向全國各地，公積金建立“本人存放、企業(yè)支助、統(tǒng)一管理、重點(diǎn)應(yīng)用”的基本原則。由于具備“免稅政策薪水”的特點(diǎn)，個人公積金遭受員工的熱捧，被稱作一項(xiàng)極為重要的職工福利。

自此，公積金變成了在我國極為重要的政策性住房金融制度，追隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展腳步，涉及面不斷發(fā)展。

從繳交情況看，全國住房公積金的日繳交額從2012年的9821億人民幣增至2021年的2.92萬億，年平均增速為12.85%，高過同時期GDP的增長速度。

在參加職工人數(shù)上，從2012年的1億多增加到了2021年的1.6億多，年平均增速5.5%，高過全國各地城區(qū)就業(yè)人數(shù)年均增長速度2.8％。

在獲取層面，公積金年獲取額從4097億人民幣增至2.03萬億，提取率從49.97%增至69.68%，公積金的使用率逐年提升。

借款層面，公積金本年度派發(fā)貸款額度從5565億人民幣增長到1.4萬億，年平均增長10%。2017年~2021年，公積金房貸并為買房者節(jié)約貸款利息1.26萬億。

截止到2021年末，全國住房公積金總計繳交總金額22.5萬億，獲取總金額14.31萬億，總計貸款額12.53萬億，獲取和貸款額超出26萬億元。換句話說，以往三十年，全國住房公積金綜合了超20萬億元計的白花花的銀子看向房地產(chǎn)業(yè)，有效地推動了員工住房消費(fèi)。

盡管個人公積金取得了一定的名次，但是其積淀速率依然無法與全國房價上漲速度一概而論，特別是近年來，只靠個人公積金適用購房慢慢力不能及。因此，許多業(yè)界人士明確提出，應(yīng)當(dāng)全力支持個人公積金擴(kuò)大覆蓋面，在大范圍內(nèi)處理流通性難題。

但是，立在公司的視角，5%~12%的繳存基數(shù)是很大的成本費(fèi)，盡管公積金是強(qiáng)制性住房儲蓄規(guī)章制度，但一些中小型企業(yè)仍采取多種方法避開繳交個人公積金。截止到2021年，全國住房公積金共遮蓋認(rèn)繳職工人數(shù)1.6億多，僅覆蓋全國各地城區(qū)學(xué)生就業(yè)人口總數(shù)的35%。2012年~2021年，這一涉及面僅上漲了8％，表明公積金擴(kuò)面工作并不容易。

個人公積金流動性枯竭，身后還偏向綜合層級比較低的難題。中國社科院全球個人社保研究中心主任鄭秉文以前強(qiáng)調(diào)，公積金綜合層級過低，借款率較高區(qū)域和低地域中間不可以在全國范圍內(nèi)調(diào)濟(jì)應(yīng)用結(jié)余資金，資產(chǎn)管理幅度過低或地區(qū)軍閥割據(jù)減少了結(jié)余資金的互幫互助高效率。2016年至2021年，全國住房公積金土地增值收益掙扎在1.6%上下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同時期社會保險基金的平均收益率，深受外部抨擊。

陳杰表明，現(xiàn)階段公積金新政雖有缺憾，但它對減少員工的買房壓力依然起著重要作用。

有專家提議，將來，公積金宜擴(kuò)展借款資金籌措方式，盤活存量資產(chǎn)，運(yùn)用證券化、存量資金管理方法、資產(chǎn)時限配備提升等舉措，提高存量資金的流通性、盈利安全度。