證券日?qǐng)?bào)新聞?dòng)浾?孫翔峰 裴利瑞

公募基金REITs二級(jí)市場(chǎng)在今年的主要表現(xiàn)乏力，27只發(fā)售商品年之內(nèi)均值下挫超出5%，只有2只商品年之內(nèi)完成正收益。

近年來(lái)REITs二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)受各個(gè)方面因素的影響，一是一部分REITs內(nèi)容運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)估與投資者偏悲觀(guān)情緒共振而致；二是和現(xiàn)階段REITs投資者人群相對(duì)單一，及其交易行為趨同化所導(dǎo)致的放大效應(yīng)有關(guān)?，F(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，伴隨著二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的下降及其基本面的逐漸改進(jìn)，一部分REITs新產(chǎn)品的升值空間開(kāi)始顯現(xiàn)。

但是，一些組織人士表示，現(xiàn)階段公募基金REITs仍面臨權(quán)威機(jī)構(gòu)資金投入貧乏，流通性不足的問(wèn)題，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大量被短期融資上下，市場(chǎng)深度基本建設(shè)仍然需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

股票基本面乏力

公募基金REITs連續(xù)下跌

公募基金REITs的投資人在今年的感受欠佳。Wind資料顯示，早已上市27只產(chǎn)品上，年之內(nèi)有25只價(jià)格下降，均值下滑做到5.14%。在其中建信中關(guān)村科技園REIT年之內(nèi)下挫超出18%。此外金投安徽省交控REIT、安全廣州交投廣河高速REIT、金投平安不動(dòng)產(chǎn)物流倉(cāng)儲(chǔ)配送REIT、中華中國(guó)交建快速REIT等商品下滑也超過(guò)10%。

價(jià)錢(qián)的下挫和股票基本面轉(zhuǎn)變有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，受到疫情影響，公募基金REITs的底層資產(chǎn)近些年許多銷(xiāo)售業(yè)績(jī)欠佳。依據(jù)發(fā)售公募基金REITs年度報(bào)告統(tǒng)計(jì)分析，受所在城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、四季度大貨車(chē)道路通行費(fèi)減少10%的相關(guān)政策等因素的影響，高速公路行業(yè)在2022年總體狀態(tài)低迷，產(chǎn)品類(lèi)別均值能夠分派金額收益達(dá)成率分別是83%和84%。

“近年來(lái)二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下降，是不一樣REITs經(jīng)營(yíng)主要表現(xiàn)個(gè)性化的主要表現(xiàn)，一部分REITs在2023年一季度運(yùn)營(yíng)主要表現(xiàn)大跳水，入住率等主要指標(biāo)出現(xiàn)下滑，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生相對(duì)應(yīng)下挫?！钡谝粍?chuàng)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受證券日?qǐng)?bào)采訪(fǎng)時(shí)表示。

國(guó)壽安?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與資產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表明，公募基金REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益、銷(xiāo)售市場(chǎng)市場(chǎng)利率、投資者預(yù)估等一系列要素都會(huì)危害公募基金REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格主要表現(xiàn)。除此之外，由于投資者占有率提高，投資者分階段個(gè)人行為趨同化，受多種因素的影響，投資人廣泛比較慎重。

華金證券自主創(chuàng)新投資管理總公司經(jīng)理杜鵬還提到，在今年的公募基金REITs二級(jí)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)受底層資產(chǎn)產(chǎn)生的影響，包含先前新冠肺炎疫情對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生的影響、產(chǎn)業(yè)基地?fù)Q租賃期集中發(fā)生、2022年項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的盈利情況等。

但是，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制主題活動(dòng)平穩(wěn)恢復(fù)，加上基礎(chǔ)資產(chǎn)自身優(yōu)質(zhì)，REITs各資產(chǎn)類(lèi)型版塊將會(huì)迎來(lái)基本面的恢復(fù)。現(xiàn)階段，許多產(chǎn)品報(bào)價(jià)已處于價(jià)值洼地區(qū)段，商品分配率相比其它相比金融理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率具有一定誘惑力。伴隨著后面銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逐漸修補(bǔ)，長(zhǎng)線(xiàn)投資使用價(jià)值會(huì)逐步呈現(xiàn)。

流通性難點(diǎn)待解

除開(kāi)底層資產(chǎn)的改變，很多組織人員接受證券日?qǐng)?bào)采訪(fǎng)時(shí)直言，流通性難點(diǎn)也困擾著公募基金REITs市場(chǎng)。

從Wind數(shù)據(jù)中來(lái)說(shuō)，2021年公募基金REITs發(fā)售前期，全年度換手率高達(dá)18.99%，到2022年便下降到1.43%。近年來(lái)，除開(kāi)3月份由于中信證券國(guó)家電投集團(tuán)新能源技術(shù)REIT和中國(guó)銀行京能光伏發(fā)電REIT發(fā)售所帶來(lái)的交易量飆升之外，別的幾個(gè)月股票換手率都小于2022年的全年度均值水平。

流動(dòng)性枯竭一方面是因?yàn)樾袠I(yè)整體容積比較小，造成絕大多數(shù)資產(chǎn)沒(méi)法隨意進(jìn)到。現(xiàn)階段公募基金REITs市場(chǎng)總計(jì)先發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大約為1000億人民幣，單支商品均值經(jīng)營(yíng)規(guī)模大約為34億元左右。在這樣的背景下，有限的資源流通性顯而易見(jiàn)會(huì)限制資產(chǎn)的權(quán)利進(jìn)到。例如，5月19日，全市場(chǎng)成交2.01億人民幣，股票換手率為0.57%，只有二只商品交易量高于1000萬(wàn)余元，數(shù)量龐大的機(jī)構(gòu)資金顯而易見(jiàn)沒(méi)法充足參加。

與此同時(shí)，德邦物流資產(chǎn)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人還提到，公募基金REITs還面臨投資者結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，利益投資人非常少，交易行為趨同化，難以形成多頭空頭對(duì)沖交易趨勢(shì)的難題。

從數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，2021年至今，投資者一直還在持續(xù)撤出公募基金REITs市場(chǎng)，以博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)基地REIT為例子，2021年年報(bào)披露投資者持股數(shù)為18.15萬(wàn)分，到2022年年度報(bào)告，便只有13.38萬(wàn)分?？傮w來(lái)看，2021年年度報(bào)告、2022年中報(bào)和2022年年度報(bào)告各REITs商品公布的本人持股占有率分別是9.1%、9.7%、6.8%。

“股民人群對(duì)REITs的認(rèn)知有一個(gè)循序漸進(jìn)的一個(gè)過(guò)程，早期對(duì)基本面的關(guān)心不足，科學(xué)研究得不透光，大量以透現(xiàn)政策利好心理狀態(tài)參加，欠缺清楚的投資框架?！鄙鲜銮闆r德邦物流資產(chǎn)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

杜鵬在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也表示，銷(xiāo)售市場(chǎng)欠缺長(zhǎng)線(xiàn)投資資產(chǎn)及其市場(chǎng)利率，實(shí)際上是公募基金REITs二級(jí)市場(chǎng)不斷起伏的主要原因?，F(xiàn)階段的公募基金REITs二級(jí)市場(chǎng)不是一個(gè)完善的銷(xiāo)售市場(chǎng)，投資者構(gòu)造尚未健全，市場(chǎng)不確定性比較大。公募基金REITs初期階段銷(xiāo)售市場(chǎng)流通股本小、流通性比較有限，促使市場(chǎng)比較敏感度很高，少許買(mǎi)賣(mài)帶來(lái)的影響通常推動(dòng)了市場(chǎng)走勢(shì)。

組織定價(jià)能力仍待提升

盡管目前來(lái)說(shuō)，公募基金REITs市場(chǎng)以組織參加者為主導(dǎo)，可是組織參加者自身在一、二級(jí)市場(chǎng)方面的投入都比較有限。

“現(xiàn)階段REITs市場(chǎng)流通股本經(jīng)營(yíng)規(guī)?？傮w比較小，截止到2023年4月底，流通股本規(guī)模達(dá)到410多億，很多平臺(tái)未配置專(zhuān)業(yè)科研人員或配置不夠，致使投資者對(duì)REITs科學(xué)研究不足深層次、對(duì)基本面不完善，同時(shí)由于是自主創(chuàng)新種類(lèi)，有關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)欠缺，REITs市場(chǎng)定價(jià)錨很難確定，市場(chǎng)也比較難產(chǎn)生清楚的行研架構(gòu)?！鄙鲜銮闆r德邦物流資產(chǎn)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，加上許多組織偏短期績(jī)效考評(píng)體制與REITs偏中遠(yuǎn)期優(yōu)點(diǎn)的特性失衡，加重了二級(jí)市場(chǎng)的起伏，造成現(xiàn)階段REITs二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)際操作難度較大。

杜鵬表明，自公募基金REITs上市后，各種風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)還在陸續(xù)進(jìn)入和充分了解市場(chǎng)，對(duì)應(yīng)的投資研究工作中絕大多數(shù)都要在探索、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、實(shí)踐活動(dòng)環(huán)節(jié)，而且出自于人工成本和總資產(chǎn)尺寸的比較考慮，大都是以兼具的形式進(jìn)行，創(chuàng)立專(zhuān)業(yè)REITs精英團(tuán)隊(duì)專(zhuān)注于此類(lèi)投資科學(xué)研究機(jī)構(gòu)并不是很多，因此行研遮蓋不夠并非REITs二級(jí)市場(chǎng)小所導(dǎo)致的，反而是風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)REITs行研精英團(tuán)隊(duì)發(fā)展中的特征，是組織自身的戰(zhàn)略抉擇。

“當(dāng)機(jī)構(gòu)投資人廣泛無(wú)法完全了解與理解REITs市場(chǎng)，不可以客觀(guān)分辨這類(lèi)資產(chǎn)特點(diǎn)的情況下，在這個(gè)市場(chǎng)遭受一定影響時(shí)，投資者很有可能就容易出現(xiàn)非理性的項(xiàng)目投資買(mǎi)賣(mài)交易，從而變大市場(chǎng)變化，也會(huì)影響到商品產(chǎn)品定價(jià)?！倍霹i說(shuō)。

但是，組織人士對(duì)公募基金REITs市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)依然充滿(mǎn)希望。莫一帆表明，在我國(guó)公募基金REITs市場(chǎng)依然在不斷的發(fā)展健全，參照海外完善REITs市場(chǎng)的發(fā)展史，也經(jīng)歷了在這個(gè)市場(chǎng)初期階段總市值經(jīng)營(yíng)規(guī)模比較小和變化較大的時(shí)期。近年來(lái)隨著公募基金REITs市場(chǎng)飛速發(fā)展，各種投資人和企業(yè)登記不斷引進(jìn)，底層資產(chǎn)種類(lèi)數(shù)量逐漸增加，公募基金REITs市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模將將實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，投資者行研遮蓋都將相對(duì)應(yīng)提升。

“將來(lái)，伴隨著公募基金REITs市場(chǎng)不斷壯大、配套設(shè)施規(guī)章制度逐步完善、多空平衡體制進(jìn)行、ETF以及相關(guān)衍生產(chǎn)品的高速發(fā)展，以上行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)短期內(nèi)要素有望有所改善。”博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)基地REIT私募基金經(jīng)理劉玄表明。