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房產(chǎn)中介公司發(fā)展前途在哪兒
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【環(huán)宇奇聞】
如今，房產(chǎn)中介一定要轉(zhuǎn)至創(chuàng)新模式，便是正式開始關(guān)心“人的追求、家中的需要”。
李宇嘉
近日，國家住建部和市場監(jiān)督總局下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，規(guī)定減少住宅交易和出租的中介服務(wù)費(fèi)用。深圳市一個(gè)中介公司小伙很無語的對我說，這么多年房市成交量早已比較低，中介公司接單市場競爭可以說激烈，傭金率基本上在1%-2%，早已比較低了。并且，千辛萬苦開一單，商家中介公司、顧客中介公司、按揭貸款代理商等多重都需要來區(qū)分該筆提成，之后中介服務(wù)也有生路嗎？
小編注意了一下，他們所住小區(qū)大門口的鋪面，大約30%-40%是指房產(chǎn)中介公司，有些商業(yè)街50%左右商鋪店面被中介公司圍繞，印象里是2020年后半年后入駐的。還記得前幾年，房產(chǎn)中介公司的生意火爆到不行。一方面，住戶逐漸買房了，“賣一買一”的驚天單持續(xù)；另一方面，房地產(chǎn)商“房屋難賣”，給的傭金率高，最少也是有2個(gè)點(diǎn)，文化旅游項(xiàng)目在5個(gè)點(diǎn)之上，中介公司都進(jìn)到新房子跑道。
這一跑道掙的錢是“easy money”（非常容易錢），并不像二手房那般不斷帶看、商談，也很難交易量一單。好景不長，從2021年下半年開始，房地產(chǎn)商崩盤，大規(guī)模托欠提成。沒崩盤的，或產(chǎn)品是硬核實(shí)力，或不肯被平臺綁票營銷推廣，方式利率也不高，中介公司在房子銷售市場競爭壓力大，加抖音、快手等進(jìn)入，“傭金”（將一些渠道費(fèi)返給購房者）變成常態(tài)化，銷售市場快速邁向火爆。
新房子跑道快速退色，代理商二手房這一“苦活兒”的本事也丟失，可憐了許多成熟的經(jīng)紀(jì)人。前些年，她們到三四線城市開加盟店，想共享新房子賽道的收益，砸了一大筆錢進(jìn)來，資產(chǎn)還沒有均衡，結(jié)果發(fā)現(xiàn)就算三四線城市，中介公司這一行業(yè)也極大地生產(chǎn)過剩了。一位房產(chǎn)中介強(qiáng)顏歡笑著告訴筆者，前些年當(dāng)經(jīng)紀(jì)人掙的血汗錢，如今自己當(dāng)老板全虧損了。一窩蜂進(jìn)到新房子行業(yè)，導(dǎo)致產(chǎn)出率平凡，這也是中介公司時(shí)下的一個(gè)縮影。
那便是，行業(yè)準(zhǔn)入“零門檻”、“出單”為唯一目的生態(tài)環(huán)境保護(hù)下，早已構(gòu)成了客戶資源端（尋找購房者）激烈、無底線市場競爭。多開實(shí)體店、“網(wǎng)上+線下推廣”成為一種競爭戰(zhàn)略，很多店面和中介工作人員被推送到銷售市場，尤其是在銷售市場上漲階段。這類片面性，也造成了搶敵人的經(jīng)紀(jì)人（而非塑造藝人經(jīng)紀(jì)人）、開“高抽成”（提成的50%-70%提供給藝人經(jīng)紀(jì)人）變成解決市場競爭的不二法門。
因而，中介沒有那么多費(fèi)用塑造藝人經(jīng)紀(jì)人，服務(wù)平臺對于經(jīng)紀(jì)人使用價(jià)值減少、沒法給藝人經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)變（學(xué)習(xí)培訓(xùn)房地產(chǎn)、營銷推廣等知識，積淀小區(qū)用戶評價(jià)），考評后面一種的都僅有“手機(jī)、帶單、交易量”這種明目張膽的產(chǎn)能指標(biāo)。后面一種擁有買賣工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)清這一邏輯性后，當(dāng)然離隊(duì)去開實(shí)體店，并反復(fù)這一邏輯性。因此，領(lǐng)域深陷低的水準(zhǔn)上、反復(fù)、簡易、惡性價(jià)格競爭，飛單和接私活等怪象五花八門。
全國房價(jià)上漲的總體預(yù)估下，銷售市場一致行動(dòng)規(guī)則就是把“價(jià)格上漲收益”吞掉，誰投入市場早、膽兒足夠大、吞掉得多，誰市場紅利總數(shù)就較大。中介公司在里面的功效并不算太大，頂多是潤化一下買賣。因此，不論是商家、顧客，大多數(shù)不會很認(rèn)同服務(wù)價(jià)值，不容易給與中介公司過高的點(diǎn)評。自然，中介行業(yè)市場競爭模式的往日印像、業(yè)務(wù)素養(yǎng)、銷售話術(shù)等，也造成了這一結(jié)果。
這也是舊方式。當(dāng)房產(chǎn)交易從財(cái)產(chǎn)股權(quán)溢價(jià)推動(dòng)，轉(zhuǎn)換到“新房子、好住宅小區(qū)、好社區(qū)”推動(dòng)后，房子交易經(jīng)營規(guī)模降低、工作頻率降低、周期時(shí)間變長（目前正在向正確的方向接近），舊玩法就不可行了。因此，不要以為房市還會繼續(xù)像從前那般上漲，進(jìn)而知識點(diǎn)周期時(shí)間式舊方式，想象大伙兒選房給中介公司產(chǎn)生好日子。如今，一定要轉(zhuǎn)至創(chuàng)新模式，便是正式開始關(guān)心“人的追求、家中的需要”。
將來，住戶對室內(nèi)、住宅小區(qū)、社區(qū)街道商業(yè)街的關(guān)注度會日漸升高，其需求量便會向上中下游擴(kuò)展和延展，例如建筑裝修、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)；城市發(fā)展來臨，中介公司負(fù)責(zé)人對整體規(guī)劃、學(xué)士學(xué)位現(xiàn)行政策都需要了解，更是成為專業(yè)技術(shù)人員；人口老齡化來臨、單身男女偏愛小寵物等，會催生出照顧和網(wǎng)上代購等服務(wù)?？偠灾?，房產(chǎn)中介公司和物業(yè)管理服務(wù)一樣，對一個(gè)人的品質(zhì)是關(guān)鍵，一定要切合市場需求的轉(zhuǎn)變來轉(zhuǎn)型發(fā)展。
時(shí)下，房產(chǎn)中介公司正式進(jìn)入“長期主義”導(dǎo)向性中的痛楚轉(zhuǎn)型發(fā)展。一方面，政府要適用產(chǎn)業(yè)協(xié)會，增加“真房源、真顧客”的MLS平臺與組織建設(shè)，讓領(lǐng)域意識到長期性內(nèi)互利共贏的邏輯性；另一方面，修復(fù)職業(yè)資格考試、工商注冊登記，讓出色的經(jīng)紀(jì)人出類拔萃并分享超量股權(quán)溢價(jià)；最終，大一點(diǎn)的龍頭企業(yè)需有這類眼界和資金投入，不斷堅(jiān)持不懈、務(wù)實(shí)創(chuàng)新地資金投入，作出示范作用。
（作者系廣東省住房政策分析核心首席研究員）
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