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多城二手房交易為何小陽(yáng)春后又降溫
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證券時(shí)報(bào)記者 吳家明
“看到今年初二手房市場(chǎng)開始回暖，我趕緊把手上的房子掛盤，沒想到從4月中旬到現(xiàn)在，連看房的人都幾乎沒有?！痹谏钲诟Ｌ?，陳晨（化名）顯得有些不解，“說好的市場(chǎng)熱度呢？”
在經(jīng)歷了“金三”的成交量高位后，多城二手房市場(chǎng)卻在“銀四”迎來(lái)褪色，5月市場(chǎng)也沒有出現(xiàn)較大起色，給人一種“猝不及防”的感覺。
“這在過去很少見”
“去年，我就曾經(jīng)將自己的房子掛盤，但掛了3個(gè)月都沒有賣掉，房子也算是福田區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房?！标惓扛嬖V記者，“今年年初我再度掛盤，看房的客戶平均每周也有一兩次，但從4月中旬至今，就只有一次看房記錄?！?/p>
工作在一線的房產(chǎn)中介們，對(duì)于二手房市場(chǎng)的感受更為直觀?！靶￡?yáng)春的熱情過后，成交量開始顯出疲態(tài)?！痹谏钲诟Ｌ锇素詭X，張華是一位資深房產(chǎn)中介經(jīng)理，他告訴記者，“相比去年此時(shí)，深圳二手房市場(chǎng)表現(xiàn)還是回暖了一些，但與今年3月相比有所降溫，有時(shí)候約好的客戶都不愿意出來(lái)看房，我們?cè)径家詾槌山粡?fù)蘇的勢(shì)頭會(huì)延續(xù)?！?/p>
“從我們觀察來(lái)看，今年二手房市場(chǎng)回暖從1月底就開始，也可能是因?yàn)榻衲赀^年早，所以市場(chǎng)活躍的周期也比往年來(lái)得更早，但這波購(gòu)房需求有點(diǎn)‘來(lái)得快去得快’，這在過去很少見?！睆埲A表示。
對(duì)于深圳市場(chǎng)來(lái)說，二手房參考價(jià)調(diào)整的傳聞可以說是最近市場(chǎng)的焦點(diǎn)之一。不過，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房參考價(jià)調(diào)整的傳聞也沒有帶來(lái)很明顯的“刺激”作用。
今年3月，深圳二手住宅過戶量達(dá)到3949套，接近2021年2月的水平，二手房網(wǎng)簽量更逼近5000套，趨近深圳樓市的“榮枯線”。進(jìn)入4月，二手房交易量曾出現(xiàn)連續(xù)環(huán)比下滑。而在4月，深圳二手住宅過戶量為3192套。截至5月21日，深圳二手住宅成交量為1801套，按照這個(gè)趨勢(shì)也難以回到3月的水平。
市場(chǎng)信心待恢復(fù)
深圳的情況并非個(gè)例。成交降溫，掛牌量上升成為當(dāng)下多數(shù)一二線城市二手房市場(chǎng)的主要特點(diǎn)。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年4月17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為895萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，究其原因主要源于行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需、剛改需求釋放完畢所致。
廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，剛需和換房積壓的需求釋放完畢以后，后續(xù)無(wú)論是剛需還是改善型需求的接續(xù)能力都較弱。整體來(lái)看，購(gòu)房者的預(yù)期還是比較弱，包括對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的預(yù)期和自身收入的預(yù)期等，這些因素都對(duì)購(gòu)房需求帶來(lái)影響，也就導(dǎo)致接續(xù)能力沒有辦法釋放出來(lái)。
就在部分城市二手房成交量環(huán)比下跌的同時(shí)，不少城市的二手房掛牌量卻在攀升。記者梳理發(fā)現(xiàn)，不少主要城市的二手房掛牌超過10萬(wàn)套，比如廣州二手房掛牌量突破13萬(wàn)套、南京二手房掛牌突破15萬(wàn)套。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳在售二手房數(shù)量回升至5.3萬(wàn)套以上。記者在羅湖、福田的多個(gè)片區(qū)采訪多位前來(lái)放盤的二手房業(yè)主，問及為何選擇在此時(shí)放盤，得到的回復(fù)主要包括出于自身經(jīng)濟(jì)因素選擇賣房套現(xiàn)；也有改善型業(yè)主賣房準(zhǔn)備置換，而且不太希望加過多“杠桿”，希望用賣房的資金進(jìn)行置換；也有部分手持多套房的投資客表示，目前租賃市場(chǎng)壓力也很大，空置期變長(zhǎng)，持有成本越來(lái)越高，所以選擇出售。
去年年底以來(lái)各地接連出臺(tái)樓市刺激政策。對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，“帶押過戶”簡(jiǎn)便了二手房交易手續(xù)。為活躍市場(chǎng)，不少地方政府也出臺(tái)多項(xiàng)購(gòu)房補(bǔ)貼。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），就二手房中介費(fèi)過高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題提出具體要求。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果能降低中介傭金，在目前樓市行情有待復(fù)蘇的背景下，相關(guān)部門也要進(jìn)一步打通交易流通環(huán)節(jié)上的阻礙。不過，相關(guān)的樓市刺激政策效果要真正體現(xiàn)出來(lái)，也確實(shí)需要一點(diǎn)時(shí)間。
在李宇嘉看來(lái)，樓市最終能否回暖，最關(guān)鍵的還是在需求端。李宇嘉表示，二手房掛牌量明顯增加，一方面說明大家對(duì)后市預(yù)期并不是特別好。那么，如何更好地提升購(gòu)房者信心？對(duì)于需求端的修復(fù)，這個(gè)需求提振不能僅僅依靠政策的刺激，還要讓大家擁有購(gòu)買能力，例如加大對(duì)就業(yè)的扶持以及對(duì)低收入居民的扶持等。對(duì)于供給端的保障，除了大規(guī)模增加保障性住房，另外就是要促使開發(fā)商更好地降價(jià)促銷，只要價(jià)格到位，需求也能在一定程度上釋放，當(dāng)然也需要相關(guān)政策同步跟進(jìn)。
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