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土地出讓分裂加重的三點(diǎn)思索
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吳艷新
截止到4月底，上海市、廣州市等地已經(jīng)完成第一輪集中化供地，全國(guó)各地好幾個(gè)關(guān)鍵地市土地交易均值盈率不斷上漲，一部分高品質(zhì)土地遭地產(chǎn)商哄搶，伴隨盈率較低或低價(jià)交易量土地發(fā)生?？傮w而言，“分裂”依然是土拍市場(chǎng)核心關(guān)鍵詞，并有進(jìn)一步加劇的態(tài)勢(shì)，這一現(xiàn)象值得思考。
從供給端來(lái)講，城市分化、地區(qū)分裂加重，即使是集中化供地大城市，關(guān)注度一樣迥然不同。以廣州市土地拍賣為例子，由5宗土地資源所組成的廣州長(zhǎng)隆“非常土地”引來(lái)好幾家競(jìng)價(jià)行為主體參加，在其中二宗宅基地通過(guò)50輪竟價(jià)再進(jìn)入搖號(hào)申請(qǐng)階段，可以說(shuō)是公認(rèn)的“好香”土地。但同一場(chǎng)競(jìng)拍，坐落于近郊區(qū)或是轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)中商業(yè)服務(wù)占比最高土地則少有人問(wèn)津者，大多是以成本價(jià)由本土企業(yè)或城投集團(tuán)拍得。
這表明，堅(jiān)持不懈適度原則，對(duì)焦重點(diǎn)城市、中心地帶開(kāi)展多元化項(xiàng)目投資，已是地產(chǎn)商的共識(shí)。在各種地產(chǎn)商掌舵者眼里，非理性行為擴(kuò)大時(shí)期已經(jīng)過(guò)了，寧愿集中注意力項(xiàng)目投資可預(yù)測(cè)性更高一些、延展性更強(qiáng)大的高品質(zhì)土地，也好過(guò)花費(fèi)時(shí)間和開(kāi)支去培養(yǎng)遠(yuǎn)郊區(qū)營(yíng)銷市場(chǎng)。終究，資金周轉(zhuǎn)迅速、去化更高土地才能確保房企的現(xiàn)金池儲(chǔ)水優(yōu)良。
從需求面來(lái)說(shuō)，摘地地產(chǎn)商發(fā)生分裂狀況，頭頂部地產(chǎn)商仍然是摘地中堅(jiān)力量，但私營(yíng)地產(chǎn)商項(xiàng)目投資主動(dòng)性在恢復(fù)。以在今年的第一輪上海市土地拍賣為例子，參拍的50余家企業(yè)含有近20家民營(yíng)企業(yè)。從效果來(lái)說(shuō)，私營(yíng)地產(chǎn)商重歸拿地也的確取得了一些戰(zhàn)況。例如，4月份，龍湖集團(tuán)上海市區(qū)、杭州市、長(zhǎng)沙市以41億人民幣拿到3土地，碧桂圓根據(jù)搖號(hào)申請(qǐng)以28.3億人民幣拍得杭州市濱江浦沿土地。值得注意的是，當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)地產(chǎn)商正抓牢“檢漏”機(jī)會(huì)加入到搖號(hào)申請(qǐng)中，且好幾家民營(yíng)企業(yè)在本營(yíng)大城市均有所斬獲。
可以看出，摘地中堅(jiān)力量仍然是產(chǎn)業(yè)化中央企業(yè)、質(zhì)量地方國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)所組成的“老面孔”，“新生力量”并不是很多，但高品質(zhì)私營(yíng)地產(chǎn)商及其地區(qū)私營(yíng)地產(chǎn)商正式啟動(dòng)彈力擴(kuò)表投資戰(zhàn)略，這將會(huì)產(chǎn)生新的行業(yè)格局。從時(shí)下大部分城市土地拍賣標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，在高品質(zhì)土地價(jià)錢觸頂后，要看運(yùn)氣“搖號(hào)申請(qǐng)”新股，這將會(huì)導(dǎo)致一部分以往難就難在土拍市場(chǎng)中分得一杯羹的當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)地產(chǎn)商邁入發(fā)展契機(jī)，從開(kāi)年到現(xiàn)在的成交結(jié)果來(lái)說(shuō)，以前不露聲色的地區(qū)性私營(yíng)地產(chǎn)商正迎來(lái)自已的“巔峰時(shí)刻”。與此同時(shí)，這也就意味著將來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)中，這種“北京菲蓮娜”即將迎來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)環(huán)節(jié)，業(yè)務(wù)端行業(yè)格局將進(jìn)一步分裂。
從行業(yè)端來(lái)說(shuō)，在高品質(zhì)土地“供不應(yīng)求”的情形下，土地資源行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)依然會(huì)進(jìn)一步加劇，推動(dòng)行業(yè)整體關(guān)注度提高。時(shí)下，房市買賣端平穩(wěn)修復(fù)，地產(chǎn)商加倉(cāng)心態(tài)提升。但是，一、二線熱點(diǎn)城市仍然是地產(chǎn)商聚堆投入的“堡壘”，因此從流拍率中就能窺探一二。
據(jù)諸葛亮數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在流拍率層面，4月份一線城市持續(xù)保持高效率的轉(zhuǎn)讓姿勢(shì)，仍沒(méi)有流標(biāo)土地；二線城市流拍率盡管4月份較上月升高1.22％，但總體還是處于較低水準(zhǔn)，小于同期相比6.61％；三、四線城市流拍率仍居高位，環(huán)比下跌0.92％，與去年同期相比升高2.28％。但是，小編堅(jiān)信，伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷提高，有加倉(cāng)實(shí)力的地產(chǎn)商會(huì)慢慢更改投資建議，或者從僅關(guān)心中心地帶、關(guān)鍵土地延伸向大城市外場(chǎng)地區(qū)，到時(shí)候，銷售市場(chǎng)即將迎來(lái)總體升溫。
現(xiàn)階段土地資源熱度持續(xù)性優(yōu)于新房子銷售市場(chǎng)，盡管展現(xiàn)城市分化、地區(qū)分裂及其摘地地產(chǎn)商分化布局，但卻為提振市場(chǎng)信心具有實(shí)際性促進(jìn)作用，加速項(xiàng)目投資-市場(chǎng)銷售-資金回籠-投入的傳輸全過(guò)程，將進(jìn)一步有利于壓實(shí)房地產(chǎn)業(yè)企穩(wěn)回升，推動(dòng)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
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