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2023年至今,長三角土地市場回暖明顯
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2023年迄今，多個地方實現(xiàn)了集中化供地，從轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)看，長三角土地出讓轉(zhuǎn)暖顯著，起先杭州月內(nèi)土地拍賣2次“持續(xù)高溫”，接著是蘇州園區(qū)樓板價再創(chuàng)佳績，近日，南京土地拍賣也迎來開好局，總體盈率7.98%，僅次2021年第一批集中化供地。
集中化供地至今，長三角一直都是最熱門的地區(qū)，在整體市場承受壓力的2022年，地產(chǎn)商投資額中近五成坐落于長三角。
進到2023年，隨著國內(nèi)逐漸恢復，長三角土地出讓早已首先出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖預兆，這其中有零星民營企業(yè)意味著逐漸摘地，雖然以個例為主導，但算是一個積極主動信號。
對于我們來說，2023年地產(chǎn)商是不是修復項目投資，主要是看經(jīng)營規(guī)模民營企業(yè)是不是逐漸摘地。
南京土地拍賣“開好局”
近日，南京實現(xiàn)了2023年第一批集中化供地的轉(zhuǎn)讓，成為繼杭州、蘇州后長三角第三個進行統(tǒng)一供地轉(zhuǎn)讓的熱點城市。
南京第一批次掛牌上市的涉宅商業(yè)用地共11宗，總建面91.2萬方檢測，起拍價總價格163.6億，盡管較2022年第一批集中化供地建筑面積經(jīng)營規(guī)模減少了四成，可是土地品質(zhì)較好，分布在南邊新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城區(qū)熱門板塊。
在高品質(zhì)土地的帶動下，南京這輪土地拍賣吸引住近30多家地產(chǎn)商參拍。
從轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)看，11宗地塊所有交易量，其中還有4宗猛烈競價至搖號申請環(huán)節(jié)，此外3宗溢價成交，4宗成本價交易量，總體交易量盈率7.98%，僅次2021年第一批集中化供地。
在其中認知度最高建鄴區(qū)G03號地塊，在12輪竟價再進入搖號申請環(huán)節(jié)，最后一輪竟價中價格直接在28.6億人民幣增加至30.9億人民幣，做到基準價，交易量樓板價為43173元/平米，相比之前附近成交國貿(mào)中心G70土地樓板價提高約2500元/平米，變成建鄴區(qū)樓板價第二高地塊。
本次南京土地出讓的高燒，除開一部分土地本身環(huán)境優(yōu)越之外，也和最近南京購房新政策不斷比較寬松、市場轉(zhuǎn)暖、領(lǐng)域的期望回暖存在一定關(guān)系。
杭州、蘇州關(guān)注度高
不單單是南京，從2023年至今集中化供地情況看，除開1月12日寧波土地拍賣競價關(guān)注度冷熱交替分裂明顯以外，杭州和蘇州城市關(guān)注度都顯著比較高。
2023年2月7日和21日，杭州月內(nèi)土地拍賣2次“持續(xù)高溫”，分別為2022年最后一批集中化供應(yīng)和2023年第一批集中化供貨，這兩場土地拍賣前后左右僅差14天，總轉(zhuǎn)讓額度做到271.8億人民幣。
具體而言，2月7日實現(xiàn)了2022年12月公示的第五輪集中化供地，在只有5宗精典土地供貨的情形下，總體盈率做到10.9%，更新杭州2022年集中化供地盈率最大值。
2月21日進行是指2023年第一批次集中化供地。13宗地塊中，有9宗來源于熱點區(qū)域，包含蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭將來科技城、臨平中心城市、良渚新城等地區(qū)。
在高品質(zhì)土地的帶動下，參拍地產(chǎn)商數(shù)量超過60家，最后8宗地塊快速做到到頂價錢、加入搖號申請階段，在其中最受歡迎的蕭山市北土地出現(xiàn)60家地產(chǎn)商爭奪的局勢。
蘇州層面，2月16日打開了2023年第一輪集中化土地拍賣，一批次6土地均順利轉(zhuǎn)讓，總成交建筑面積37.4萬平方，交易量總額83.9億人民幣。
盡管供貨規(guī)模比較低，但質(zhì)量上相對性較好，11宗地塊中，有3宗來源于產(chǎn)業(yè)園區(qū)（2月16日競價）、4宗來源于獅山（2月23日競價），均位于配套齊全的熱點題材，都是比較高質(zhì)量的土壤資源。
特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)湖西土地，開始樓盤價格達到31000元/平米，創(chuàng)出產(chǎn)業(yè)園區(qū)起拍價價格新紀錄，加上區(qū)位優(yōu)越、所屬版塊宅基地斷貸很多年，該地塊通過65輪競價，進到線下推廣搖號申請階段，一共有31位競拍人參加當場搖號申請。最后交易量總價格36.43億人民幣，交易量樓板價35650元/平米，盈率15.00%。
在該地塊的推動的情況下，蘇州土地拍賣關(guān)注度大幅度回暖，總體盈率做到6.07%，超過2022年隨意一輪次。
某些民營企業(yè)意味著逐漸摘地
自2021年集中化供地至今，長三角地區(qū)一直都是房企的前景行業(yè)，2022年全年度，有將近五成地產(chǎn)商投資額坐落于長三角。
就目前杭州、蘇州及南京的集中土地拍賣情況看，2023年新土地熱度顯著增漲，長三角地市也也將首先轉(zhuǎn)暖。
這其中，我看到了某些民營企業(yè)意味著逐漸拿地積極信號。如，杭州2次土地拍賣中，華鑫幸福、興耀房地產(chǎn)業(yè)、新城控投、濱江房產(chǎn)、浙江中豪、中騰購置產(chǎn)業(yè)、富陽市青山綠水、偉星房地產(chǎn)等浙系民營企業(yè)都有奪得；南京土地拍賣中，偉星還搖患上南京第一輪土地拍賣中最熱門的土地，那也是偉星在今年的繼杭州隨后在22城拿第二宗地。
與此同時，很久沒有現(xiàn)身的異地地產(chǎn)商也出現(xiàn)在拍得名單上，如蘇州土地拍賣蘇州吳中光福土地被山西萬信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成本價拿到；杭州土地拍賣二宗蕭山土地先后被南通市政和南通神輝購置產(chǎn)業(yè)據(jù)為己有。
但要注意的是，不論是杭州、蘇州、南京還是其它大城市，現(xiàn)階段摘地主力軍依然是央國營企業(yè)，且受歡迎土地關(guān)鍵掉入國中央企業(yè)襄中。
對于我們來說，要分辨地產(chǎn)商項目投資是不是修復，主要是看經(jīng)營規(guī)模民營企業(yè)是不是逐漸摘地，但目前來說，民營企業(yè)盡管有少數(shù)意味著摘地，但項目投資還沒廣泛恢復。
總體來看，由于這些大城市在高品質(zhì)地塊的支撐下，出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖，但企業(yè)端項目投資全方位轉(zhuǎn)暖仍難度系數(shù)甚大，銷售市場仍然是集中精力。
就目前的土地拍賣情況看，市面所希望看見的，其實就是另一類規(guī)模龐大、且許久未有項目投資動作民營企業(yè)亮相，但可惜，就目前這些土地拍賣熱點城市來說，該類民營企業(yè)并未亮相，這在一定程度上也說明了經(jīng)營規(guī)模民營企業(yè)項目投資仍處在弱恢復狀態(tài)當中。
非常期待，在經(jīng)過一段時間的調(diào)整，今后將擁有更多民營企業(yè)走入土拍市場，推動熱度的回暖。特別是一部分去年在集中化供地里沒有或少許拿地民營企業(yè)，不論是出自于加倉要求，或是伴隨著市場復蘇而修復項目投資，“換倉提質(zhì)增效”都是一個不錯的選擇。
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