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市場博弈加?。荷虾６址繏炫屏可仙?
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21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道
近期，上海二手房市場博弈加劇，有房東降價出售，有客戶從新房市場轉向二手市場，市場的變化源于二手房掛牌量的增加。
綜合滬上多個大中介反饋，最近不少小區(qū)二手房掛牌量有所上漲，當前二手房實際備案掛牌量減去重復數(shù)量之后大約有17.1萬套。據鏈家研究院監(jiān)控數(shù)據顯示，上海4月份二手房成交1.8萬套，相比3月成交2.4萬套，環(huán)比下降26%。一名資深從業(yè)人員反映，以此匡算，最新去化周期約為10個月。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，雖然4月環(huán)比下滑明顯，但主要原因一是3月份基數(shù)較高，為各種客觀因素導致的短期高點；二是4月份受清明假期影響，節(jié)假日出行使得大家對樓市的關注度下降。
面對去化周期拉長，上海的房東和客戶心理已產生微妙變化。這將影響后續(xù)市場成交。
5月8日，住建部、市場監(jiān)督總局聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》（簡稱“中介十條”），提出包括合理降低經紀費用，鼓勵房價越高費率越低分檔定價，引導交易雙方共同承擔經紀費用等共十條意見。
分析人士認為，新政有助于促進二手房交易。上海中原地產市場分析師盧文曦也指出，中介十條對于二手房交易應該有推動作用，但短期之內肯定不會對二手房的市場產生太多的影響。從行業(yè)自律、合理層面引導來看，不排除后續(xù)會出臺一些相應的規(guī)章。
擠泡沫
王為是楊浦區(qū)一名剛需置換買家，此前一直想置換新房，春節(jié)后她突然從新房市場轉向二手房，理由是其關注的幾個小區(qū)二手房掛牌量增加了不少，有的房源一年多都沒有賣出去。
房源去化變慢，意味著帶看量下降。從鏈家的帶看來看，周帶看量也存在下滑，不過考慮到月初受清明節(jié)影響，而月末又受到勞動節(jié)的影響，若剔除節(jié)假日因素，帶看量整體仍算平穩(wěn)。不過近幾周的新增客戶量出現(xiàn)了下降，預計后續(xù)市場可能會在連續(xù)幾個假日的影響下出現(xiàn)降溫。
吳蔚（化名）剛把一套房子下架。吳蔚認為，她的房子目前沒有帶看量，中介一直催她降價。一旦降價了，會有帶看量，但是房子不是著急出售的話，就沒有必要了。據了解，與吳蔚一樣想法的賣家不在少數(shù)，因此也不排除過一段時間二手房掛牌量會減少。
與之相反的是，二手房房東不再強勢。4月初，李明（化名）賣出一套房子。買家交付定金簽了購房合同之后，卻由于首付問題要違約了。在過往，李明會按合同收買家定金，然后重新出售房源。但他考慮到雖然是被買家砍了30萬的價格賣出去的，但是可能越往后越難賣，還得繼續(xù)降價。于是，李明和中介、買家協(xié)商，由買家支付一定金額的利息/罰金，讓交易繼續(xù)下去?！叭绻诺浇裉旖灰?，我的房子不一定能以這個價格賣出去?！崩蠲魈寡?。
這也代表了部分房東的心態(tài)。為了加快成交，中介最近在給購房者推銷的也是低樓層低總價的房源。
一名中介人員透露，目前交易較為頻繁的是總價四五百萬的房子。據上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據顯示，4月份成交套均總價345萬元/套，環(huán)比增長5%。
值得關注的是，不僅是在上海傳統(tǒng)的市中心，作為上海新的城市中心板塊之一，大虹橋徐涇板塊的二手房成交價格也已有所回落，大約從平均10萬元/平方米，回落到8萬元-9萬元/平方米。
“我覺得沒有任何必要去看空，上海二手房目前還是相對穩(wěn)定，這樣的局面來之不易。”前述中介人員說，如果是市場持續(xù)不好，大家都會受影響。市場是連鎖的，不是單個環(huán)節(jié)的。
對于購房客戶而言，一個利好是，市中心原來的熱門板塊新推出不少樓盤，那么認購積分預估可能不高了，至少比去年要低。新房門檻的降低，導致不少手里有多一套二手房的業(yè)主想去新房市場碰碰運氣。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認為，最近上海二手掛牌量變大，與新房上新量增加也有一定關系。據同策研究院監(jiān)測，上海市場一二手聯(lián)動性高達37%。二手房掛盤量上漲一部分原因是置換需求上升。有的客戶是先賣掉手里的二手房再買，還有一部分是出于一二手倒掛誘惑，要去“打新”，還有一部分是套現(xiàn)離場。其中前兩部分都與新盤有關。
盧文曦指出，年初至今上海有四批次新房供應，每批次都不超過6900套，所以上海新房供應量穩(wěn)定，一直維持小幅快跑的格局，不存在突然之間供應量增多；二手房掛牌量更沒有傳言中的40萬套。據其觀察，大概一個禮拜新增一萬多套掛牌量，1.3萬套左右，絕對量的確是比較高，與2015年、2016年二手房活躍期表現(xiàn)相當，但也不存在拋售的趨勢。
震蕩行情
盧文曦認為，一個月成交1.8萬套屬于正常穩(wěn)定的行情，是屬于各方都能接受的一個水平。市場目前確實不具備持續(xù)走強勢路線的格局。
這一過程中，高端市場的震蕩是最明顯的。比如前灘板塊近期就出現(xiàn)不少降幅在10%左右的房源。有市場人士甚至懷疑，上海2021年出臺了限售政策，這批房源在2026年將流入市場，會否在之前引發(fā)二手房拋售潮？
不過，上海二手房預期變化其實是在往好的方向走。前述中介人員反映，房價泡沫在逐漸擠出，有的新興板塊二手房價差甚至在10%以上。這表明即使業(yè)主賣得便宜也有獲利空間。在同一個小區(qū)有些房源能夠以相對低價賣出，說明業(yè)主想把資金和房票釋放出來。
而這些釋放出來的資金去哪了呢？還是流入樓市。隨著新房供應的增加，不少持幣待購的買家開始尋求新房目標，一般都會選擇地段好、搖號入圍積分也開始往下降的項目。
近期虹橋公館成交一套二手房，單價6.6萬元/平方米，而據業(yè)主方透露，當初買入價格為5.2萬元年/平方米，賣房是為了將房票釋放出來去“打新”。
宋紅衛(wèi)指出，剛出臺的“中介十條”對于市場有一定影響，尤其對于北上廣深這樣的購房者而言能夠降低成本，這是比較實在的優(yōu)惠?！爸薪?0條”的出發(fā)點，是希望促進交易，有交易市場就會逐漸企穩(wěn)。
事實上，從穩(wěn)定樓市角度，政府手中的政策工具并不少。近日，杭州出臺《關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），明確自今年5月8日起實施。根據不同學歷，杭州進一步放寬落戶政策、優(yōu)化居住證政策。
這背后是杭州4月成交7635套二手房，環(huán)比3月的10828套下跌了約30%。
盧文曦認為，目前樓市也沒有特別大的波動，還是延續(xù)了正常的成交節(jié)奏。所謂正常節(jié)奏就是過完三月份之后，季節(jié)性的反彈之后，整體會有一個下滑，回落到原有交易軌道，那么現(xiàn)在來看的話，差不多就是這個趨勢。
目前來看，上海還沒有回到一個月新增2萬套掛牌的活躍期，這表明市場還處于一個從調整周期剛剛往上回升的修復性行情。盧文曦預估五月份上海二手房成交會進入震蕩行情，在1.8萬套成交水平徘徊。
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