21世紀經濟報道記者 孔海麗 北京報道

“那么偏的地塊，樓面價都能拍到5萬多？”“北京土拍現(xiàn)在真這么火？為啥這么火？”五一假期剛結束，北京土拍的熱鬧就出圈了，連廣州和深圳非房地產行業(yè)的網友們，也試圖隔著網線一探究竟。

近期北京土拍市場熱點不斷。先是42家房企圍獵昌平朱辛莊地塊；緊接著8家房企觸頂“雙限”競爭通州東小馬地塊；后又有40多家房企意圖拿下豐臺青塔地塊。

前述“樓面價5萬多”的正是豐臺青塔地塊，位于北京西四環(huán)外，最終成交樓面價為5.29萬元/平方米，銷售指導價8.5萬元/平方米。

業(yè)內認為，在這一輪下行周期里，北京土拍市場可以率先回溫，熱門地塊能夠開足馬力，與北京樓市的韌性高度相關，市場需求相對穩(wěn)健。這些因素，給了房企更多的出手籌碼。

即便是在諸多重點城市房地產銷售環(huán)比明顯下行的4月，北京新房市場還在持續(xù)釋放暖意，成交量繼續(xù)走高。

據諸葛數(shù)據研究中心監(jiān)測，4月北京新房成交量環(huán)比上升11.97%，已經實現(xiàn)了“三連升”，新房房價的同環(huán)比漲勢也均有擴大。

而且，位列成交榜前茅的新房項目，單價與總價并不低，甚至是“相當高”。21世紀經濟報道記者了解到，4月北京新房成交套數(shù)排名第二且成交額排名第一的項目，單價高達12萬元/平方米，單套價格2000萬元起。

與此同時，那些有市場認知度的豪宅項目，也在低調熱銷。仲量聯(lián)行數(shù)據顯示，2022年全年，北京高端住宅銷量甚至創(chuàng)下了近五年新高。

土拍熱度高漲

剛剛結束的北京兩場土拍，競爭都相當激烈，現(xiàn)場舉牌速度飛快，甚至多家房企多次同時舉牌，兩宗地塊均在開拍后5分鐘內迅速觸及地價上限。

其中，豐臺青塔區(qū)地塊未拍先火，早在報名階段就吸引了超過40家房企及聯(lián)合體參與，以致于北京迅速為地塊出讓打上了政策“補丁”。

青塔區(qū)地塊的補充公告里明確要求：“同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地競買。同一集團成員企業(yè)包括但不限于：與集團公司存在關聯(lián)關系的公司（含全資公司、控股公司）?！?/p>

這被認為是北京土拍規(guī)則的全新升級，對拿地企業(yè)資格審核的進一步收緊。

以頻繁在北京土拍市場“合縱連橫”的中建系為例，此條規(guī)則實行之后，中建集團旗下的中海、中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚便不再能同時出擊同一地塊，其他房企在搖號環(huán)節(jié)的中簽率也就順勢得到了提升。

“這個規(guī)定就是用在熱門地塊上的，避免出現(xiàn)拿地馬甲或者一個集團多公司參與一塊地，烘托土地市場熱度的現(xiàn)象。”中原地產首席分析師張大偉表示：“因為北京土地限價，進入搖號程序的地塊較多，如果一個集團多企業(yè)參與，會影響公平性?！?/p>

合碩機構首席分析師郭毅也告訴21世紀經濟報道記者，北京針對熱門地塊推出的土拍新規(guī)，其實是進行了“一地一策”的精細調控，通過限制競拍企業(yè)數(shù)量，適當調控預期，防止土地搖號走向白熱化，為土拍合理降溫。

郭毅提到，不只是中建集團旗下的幾家地產公司在影響之列，北京住總和北京城建也屬于同一個體系，中冶和五礦合并之后，集團旗下可能也存在著不同的從事地產開發(fā)的子公司，后續(xù)或都將在同一地塊的競拍中有所區(qū)分。

據張大偉和郭毅預計，不只是本次開拍的青塔地塊，北京土地市場熱門地塊以后將會沿用這個規(guī)定。

即便后來受制于“禁止同一集團成員企業(yè)同時報名競買同一宗地”的政策補丁，青塔地塊依然吸引了17家房企及聯(lián)合體參與競爭，最終北京建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體在搖號中幸運獲得該地塊，樓面價5.29萬元/平方米，房屋銷售指導價8.5萬元/平方米。

同時競拍的另一宗地塊也吸引了11家房企及聯(lián)合體報名。西紅門地塊在競拍的短時間內就觸及了地價上限，在現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)中，龍湖與中海交替舉牌，果斷且迅速，很快便觸及1.8萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限。最終華潤+中鐵聯(lián)合體以37.26億元+1.8萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得該宗地，樓面價4.19萬元/平方米，房屋銷售指導價6.6萬元/平方米。

對于北京此番土拍的火熱，業(yè)內人士認為，一定程度上也反映了北京樓市的復蘇之勢。

新房持續(xù)好勢頭

“看來只能買老一點、小一點的‘上車房’了?！苯衲甏髮W畢業(yè)第10年的王燦，在北京市場上遍尋不著合適的新房，只好將置業(yè)目光轉向了五環(huán)內的二手房。

以王燦近幾年對北京新房項目的關注，他越來越意識到一條普遍規(guī)律：位置好一些的新房，幾乎都是改善項目，甚至是豪宅項目，而且還賣得非常好。

2022年第四批集中供地中，朝陽區(qū)東五環(huán)外平房鄉(xiāng)一宗土地順利出讓，這塊地位于王燦來京以后常年居住的區(qū)域，他原本以為可以對即將開發(fā)的新房寄予一些希望。

結果今年4月下旬的開盤中，該項目單套房屋的總價750萬元起，且認籌階段就已經人數(shù)遠超房屋數(shù)量。

開發(fā)商將排卡數(shù)量限制在1.5倍，按照首付比例的高低決定選房先后順序，后續(xù)即便有再多的客戶，也不再接受了。

該項目戶型從88平方米到170平方米不等，均價約為8.5萬元，開盤當晚的去化率就達到了90%以上。

王燦的經歷并非偶然，北京新房市場的需求確實相對優(yōu)質，這也支撐了北京新房市場的銷售表現(xiàn)。

4月份，北京新房成交量甚至達到了近半年新高。

據諸葛找房監(jiān)測，4月北京新房延續(xù)了量價齊升的態(tài)勢，成交7924套，環(huán)比上升11.97%，成交量實現(xiàn)“三連升”。

從月均成交水平來看，2023年前4個月，北京新房平均成交5936套，較2022年同期上升18.54%。

“在多個重點城市4月樓市成交普遍下滑的背景下，北京新房市場延續(xù)上漲行情，向市場傳遞了一定的積極信號?！敝T葛找房分析師表示。

價格方面，在新房成交活躍度穩(wěn)步上升以及主城區(qū)部分高端項目熱銷的帶動下，4月北京新房價格實現(xiàn)“二連漲”，且同環(huán)比漲幅雙雙走闊。

諸葛數(shù)據研究中心監(jiān)測數(shù)據顯示，2023年4月，北京新房成交均價為57763元/平方米，環(huán)比上漲10.02%，漲幅較上月擴大1.92個百分點；同比上漲29.67%，漲幅較上月擴大20.11個百分點。

值得注意的是，北京高端住宅項目的熱度也在走高，改善型住宅銷量可觀。

“品牌央、國企在北京新房市場的攬金地位長期處于靠前之列，如華潤置地、中海地產等，這與北京市場上高端住宅項目日益?zhèn)涫茏放跤兄^為密切的關系?！敝T葛找房分析師指出。

4月，北京西城區(qū)二環(huán)內一高端住宅項目以86.3億元的總成交額成為冠軍，月度成交量為490套，每平米均價約為16.55萬元，建筑面積從123平方米到463平方米，粗略估計，單套總價最低也要2000萬起。

北京市東城區(qū)緊鄰南二環(huán)的另一個高端住宅項目成交額位居第二，4月實現(xiàn)成交額26.02億元，較上月增加約4億元，該項目均價超過12萬元，單套總價也超過2000萬元。

而且這個項目在2年內實現(xiàn)了5次開盤5次熱銷的好成績，總成交額約為246億元。

另有北京地標性高端住宅項目的內部人士告訴21世紀經濟報道記者，去年以來，他們超過7000萬元的戶型創(chuàng)下了銷售記錄，今年項目銷售情況也很好。

改善型新房和豪宅項目近兩年為何會越來越受到熱捧？據熟悉高端項目的分析人士解析，豪宅對于高凈值人群來說相當于硬通貨，不只是改善居住條件，還可以作為投資品，保值性較高。

“如果生意不穩(wěn)定，真到了急需資金的時候，高端住宅降降價會很好賣，目標客戶有實力迅速滿足房主的資金訴求?！痹撊耸空f。

據諸葛找房數(shù)據研究中心預計，當前北京購房環(huán)境較為寬松，預計5月新房成交將以穩(wěn)為主，二季度新房整體成交規(guī)模有望邁上新臺階。