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深圳市土地拍賣改標(biāo)準(zhǔn) 首現(xiàn)“競現(xiàn)房銷售建筑面積”
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證券日報新聞記者 王家明
近日，深圳市土拍市場高潮不斷。繼新聞超級總部產(chǎn)業(yè)基地超百億元宅基地以后，深圳市財政投資評審綜合服務(wù)平臺在4日發(fā)布3宗宅基地，分布在龍崗寶龍、寶安新安，總起始價46.32億人民幣，3宗宅基地將在8月2日開展轉(zhuǎn)讓。
在其中，寶安新安地塊的競指標(biāo)值一部分從以前宅基地轉(zhuǎn)讓里的“競保障性住房總面積”改成“競現(xiàn)房銷售建筑面積”，該土地也成了深圳市首宗“競現(xiàn)房銷售建筑面積”土地。
據(jù)了解，本次寶安新安的A001-0212土地采用“三限雙競+搖號申請”標(biāo)準(zhǔn)出讓，即限土地價格、限一般商品房銷售價格、限現(xiàn)房銷售總建筑面積，競土地價格、競現(xiàn)房銷售總建筑面積。在竟價過程中，當(dāng)競拍人價格做到最大限定土地價格時，由競土地價格轉(zhuǎn)到競現(xiàn)房銷售總建筑面積，做到最大限定現(xiàn)房銷售總建筑面積后由搖號申請方法明確競得人，項目建成后商住樓毛胚限市場價每平米88600元，包含“現(xiàn)房銷售”的那一部分。
值得關(guān)注的是，A001-0212土地本是2022年深圳市第二批次集中化轉(zhuǎn)讓地塊，該宗地域位相對性高品質(zhì)，但是當(dāng)時土地轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)中商業(yè)房產(chǎn)占比高于50%，最后沒有人報考，爆冷門“流標(biāo)”。接著，該地塊通過規(guī)劃調(diào)整，清除“商住用地”占比，總建面經(jīng)營規(guī)模下調(diào)至8.23萬平方，而現(xiàn)房銷售建筑面積最大限定為35520平米。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，該土地的現(xiàn)房銷售建筑面積占比算不上低。針對現(xiàn)房銷售，即顧客眼見為實，不但減少交貨時長也減少了法律維權(quán)風(fēng)險性，但是對于地產(chǎn)商來講，無形之中增強(qiáng)了很多成本壓力。
以往，有關(guān)撤銷商品房預(yù)售制的消息曾讓業(yè)內(nèi)“發(fā)抖”。早就在2016年，深圳寶安轉(zhuǎn)讓當(dāng)初第一塊商業(yè)用地，那也是首宗商品房現(xiàn)售示范點土地，發(fā)布即造成市場關(guān)注?！艾F(xiàn)售”代表著在這里宗地塊上基本建設(shè)的住宅、寫字樓物業(yè)或其它房屋建筑，不可以提前做好預(yù)購，而需在完工并獲得不動產(chǎn)權(quán)證書之后進(jìn)行現(xiàn)房銷售，也在很大程度上考驗著房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)實力。最后，該土地由榮盛拿到土地并完工龍華金茂府，此項目一度被稱作國內(nèi)首個現(xiàn)房銷售示范點。
有剖析人士透露，全面推行現(xiàn)房銷售對商住樓總量、房地產(chǎn)商資產(chǎn)、財政總收入等均有很高的要求，現(xiàn)階段最妥當(dāng)?shù)姆椒ㄊ菍狳c城市部分項目優(yōu)先選擇示范點現(xiàn)房銷售，并且在示范點環(huán)節(jié)中逐步完善配套措施，為以后大范圍的實行吸取經(jīng)驗。短期來看，預(yù)計擁有更多大城市從土地資源端示范點現(xiàn)房銷售。
但是，從深圳近期上線的宅基地來說，深圳市在宅基地轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)上作出許多調(diào)節(jié)，比如深超總土地提升“70/90”房型限定，深汕合作區(qū)土地修建的普通住宅不指導(dǎo)價等。廣東省住房政策研究所首席研究員李宇嘉覺得，在目前假如地價、建造成本不會改變，現(xiàn)售會拉高建造成本，進(jìn)而影響這種房屋銷售業(yè)務(wù)。因此現(xiàn)售體制下，務(wù)必規(guī)定國家在土地價格上讓價，從而降低項目成本，從而穩(wěn)定房價預(yù)估，也可以降低買房的成本費。
除此之外，深圳住建局還發(fā)布了三季度方案進(jìn)入市場商住樓名冊。資料顯示，深圳市我市第三季度方案進(jìn)入市場的商品房新項目34個，在其中住宅樓盤32個，供貨總面積總計1470039.47平米，樓盤14957套。
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