◎編寫 張欣然

規(guī)模擴張、綠色生態(tài)健全、投資者結(jié)構(gòu)多樣化……在我國公募基金REITs銷售市場將會迎來全新升級的發(fā)展格局。

11月8日，穎樺紹興市源水水利工程REIT在上海證券交易所掛牌交易，意味著第一單全國各地水利基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式落地，那也是公募基金REITs市場開拓基礎(chǔ)資產(chǎn)行業(yè)的又一次探尋。

從商業(yè)大廈到水利項目，公募基金REITs已經(jīng)將更多更好的房產(chǎn)財產(chǎn)帶到金融市場。2024年，我國公募基金REITs市場迎來發(fā)售高峰期，總計開售規(guī)模超過462.46億人民幣，銷售市場綠色生態(tài)不斷完善。

經(jīng)營規(guī)模不斷提高綠色生態(tài)逐步完善

自中國公募基金REITs示范點至今，2024年是投放量較大的一年。截止到11月15日，2024年公募基金REITs已發(fā)行21單，而2021年至2023年，公募基金REITs各自僅發(fā)售11單、13單和5單。

REITs可以簡單理解為高品質(zhì)房產(chǎn)新項目的上市?！氨热缯f我想開店一棟商業(yè)大廈，但手上又湊出不來足夠多錢，此刻公募基金組織就會將許多像我這種投資人的錢匯集到一起，去買下來一棟高品質(zhì)商業(yè)大廈所有權(quán)或是承包權(quán)，再進行全面的經(jīng)營管理，最后將每一年賺來的股東分紅給大家?！币晃毁Y深市場人士表述。

自2021年6月第一批商品誕生以來，公募基金REITs發(fā)售總數(shù)量已超1474億人民幣。在國家扶持政策的大環(huán)境下，在今年的市場對于公募基金REITs重視度大幅提高，此外總體綠色生態(tài)也在逐步優(yōu)化和豐富多彩。

一方面，公募基金REITs發(fā)售資產(chǎn)類型愈來愈多，除了常見的交通建設(shè)、能源基礎(chǔ)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施等幾種外，仍在進一步拓寬財產(chǎn)范疇，近年來就會有兩單新資產(chǎn)類別的公募基金REITs面世。

11月8日，穎樺紹興市源水水利工程REIT最終在深交所上市買賣，意味著全國各地立減水利基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式落地，為水利工程行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資融資開辟了一條全新升級途徑。

9月29日，深圳交易所公布，易方達華威農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場密閉式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)證券基金狀態(tài)更新為“已受理”。這就意味著中國立減農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場公募基金REITs將要入手。易方達華威農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場REIT以華威西營里農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心為基礎(chǔ)資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，該項目是福州市區(qū)極為重要的農(nóng)產(chǎn)品采購商品流通節(jié)點和穩(wěn)價企業(yè)。

雙向發(fā)售體制早已連通

現(xiàn)階段，公募基金REITs“先發(fā) 擴募”的多重發(fā)售體制早已連通。近年來，保障性租賃住房、電力能源、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)類型的多個公募基金REITs陸續(xù)啟動擴募工作中。

11月13日，上海交易所信息公開表明，光大證券臨港新城自主創(chuàng)新智能制造產(chǎn)業(yè)基地密閉式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)證券基金項目狀態(tài)為“已申報”。同一天，國壽安保發(fā)布聲明稱，國壽安保華潤有巢REIT商品變動暨擴募市場份額發(fā)售請求事項已經(jīng)獲得中國證監(jiān)會和上海交易所審理。

公募基金REITs擴募，是指已經(jīng)上市的公募基金REITs為了進一步提升資產(chǎn)規(guī)模，擴大產(chǎn)能范疇或提升流通性，所進行的附加募集資金的個人行為。專業(yè)人士表述，根據(jù)擴募，公募基金REITs能增加其管理的資金總量，進而有實力項目投資更多資產(chǎn)或新項目。擴募所得的資產(chǎn)能夠用于投資一個新的建設(shè)項目或其它合乎公募基金REITs投資建議的財產(chǎn)，也可以增加公募基金REITs在二級市場上的流動性。

從完善的公募基金REITs銷售市場經(jīng)驗來說，在我國已發(fā)行的公募基金REITs商品仍有較大的擴募室內(nèi)空間。

上海市睿投私募基金管理有限公司總經(jīng)理周磊表明，在我國公募基金REITs銷售市場一共有50只產(chǎn)品，總市值超過1200億人民幣。比較之下，馬來西亞市場上的40只公募基金REITs，但是其總的市值達到5000多億rmb；日本市場上也有58只公募基金REITs，總市值做到7000多億rmb。

“預(yù)估公募基金REITs銷售市場將進一步擴充，并為投資人給予穩(wěn)定盈利?！敝芾谡f。

在之前舉辦的國內(nèi)REITs發(fā)展趨勢2024年大會上，泰康人壽保險（集團公司）企業(yè)原董事長、原中國保監(jiān)會副書記楊明生提議，要進一步公募基金REITs市場規(guī)模的擴充：一方面，在推動常態(tài)公開發(fā)行的與此同時，激勵公募基金REITs產(chǎn)品通過擴募發(fā)展壯大，提議簡單化公募基金REITs擴募步驟，提高擴募高效率，提高擴募環(huán)節(jié)外界貸款的杠桿比率限制，把總量公募基金REITs發(fā)展壯大，產(chǎn)生對比績優(yōu)股的藍籌股公募基金REITs商品，提高產(chǎn)品知名度。另一方面，進一步對基礎(chǔ)資產(chǎn)的商圈范疇開展擴充。盡管我國公募基金REITs遍布的商圈范疇比較豐富，但仍然可以加快推動更多傳統(tǒng)和新型業(yè)態(tài)的財產(chǎn)發(fā)售，如傳統(tǒng)式辦公室、酒店餐廳、大數(shù)據(jù)中心等。

細心資產(chǎn)逐漸進入公募基金REITs銷售市場

近年來，公募基金REITs市場投資者結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，以險資為代表細心資產(chǎn)正不斷注入。

早就在2021年11月，險資便允許其項目投資公募基金REITs，但是大多數(shù)資金現(xiàn)在才注入。市場人士分析認為，這是因為在“錢荒”的大環(huán)境下，應(yīng)對成本高企的負債端，險資選了年底分紅有保證的收益股及其公募基金REITs。在其中公募基金REITs分紅能夠免稅政策，這是其相較于高股息股票的優(yōu)勢所在。

楊明生表明，自第一批公募基金REITs上市后，險資便把公募基金REITs產(chǎn)品作為發(fā)展戰(zhàn)略型財產(chǎn)進行全面合理布局，且不斷提高參加幅度。截止到2024年6月末，保險公司在公募基金REITs所有非原始權(quán)益人戰(zhàn)配投資人里的參加經(jīng)營規(guī)模比重最多，大約為20%。網(wǎng)下投資者中，保險公司參與其中也十分活躍性，占比達到30%。

但是，楊明生覺得，細心資產(chǎn)參加公募基金REITs銷售市場的熱情還需要提高。現(xiàn)階段，一部分保險公司投資公募基金REITs產(chǎn)品的時候受資本充足率管束比較大，如項目投資公募基金REITs的風(fēng)險因子仍然較高，他建議進一步解決相對應(yīng)現(xiàn)金投資的難題難點，提高其投資意愿；與此同時，提議給與極為重要的戰(zhàn)略投資更多合法利益和自主權(quán)，如容許參加發(fā)售標價、股票基金決策委員會、顧問委員會或設(shè)置觀查名額等，提高戰(zhàn)略投資人參與投資的熱情。

但是，為推動全部市場利率的提高，公募基金REITs的投資人人群也更應(yīng)多元化。中金證券公布的研報認為，證券公司組織或者現(xiàn)階段參加公募基金REITs市場投資最為活躍的人群；保險公司雖配備規(guī)模龐大，但是其二級市場的人氣值或依然在提高環(huán)節(jié)中；公募基金及私募基金公司雖配備規(guī)模較少，但人氣值正邊界提高。