◎編寫(xiě) 張欣然

近些年，房產(chǎn)資產(chǎn)證券化變成優(yōu)化配置、盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要途徑。

在其中，擁有型房產(chǎn)ABS作為一種處于傳統(tǒng)式ABS和公募基金REITs中間的新式利益型結(jié)構(gòu)化融資，正迅速走進(jìn)銷(xiāo)售市場(chǎng)。它是以靈便的審批體制、更廣的應(yīng)用領(lǐng)域與創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，為企業(yè)和投資人帶來(lái)了全新的投資融資挑選，不但可以補(bǔ)充公募基金REITs市場(chǎng)的空白，也為建設(shè)多層面REITs銷(xiāo)售市場(chǎng)提供了基礎(chǔ)。

擁有型房產(chǎn)ABS的發(fā)布低調(diào)又快速

與公募REITs經(jīng)過(guò)比較長(zhǎng)的銷(xiāo)售市場(chǎng)間隔期及其積極主動(dòng)的現(xiàn)行政策扶持對(duì)比，擁有型房產(chǎn)ABS的發(fā)布比較不張揚(yáng)且快速。

2023年，中繳清西大橋擁有型房產(chǎn)ABS成功發(fā)行，這代表著一種全新的證券化金融理財(cái)產(chǎn)品問(wèn)世。近年來(lái)截止到11月22日，市場(chǎng)中已申報(bào)擁有型房產(chǎn)ABS總計(jì)6單（上海交易所5單、深圳交易所1單），合計(jì)金額131.39億人民幣。在其中已經(jīng)完成發(fā)售3單，額度80.86億人民幣；已審核通過(guò)但未發(fā)行1單，額度14.13億人民幣；審批中（已反饋）2單，額度36.4億人民幣。

擁有型房產(chǎn)ABS定位為能與公募基金REITs銜接的場(chǎng)地規(guī)范化權(quán)益產(chǎn)品。“擁有型房產(chǎn)ABS在業(yè)務(wù)上常常被稱作私募基金REITs?！币晃毁Y深市場(chǎng)人士說(shuō)。

以上人員進(jìn)一步詳細(xì)介紹，擁有型房產(chǎn)ABS相對(duì)于公募基金REITs，在底層基礎(chǔ)資產(chǎn)方面有所拓展。在貸款用途上，擁有型房產(chǎn)ABS并沒(méi)有特殊限定，從而為營(yíng)運(yùn)資金提供了更大的協(xié)調(diào)能力。一般來(lái)說(shuō)，原始權(quán)益人會(huì)擁有15%到20%的市場(chǎng)份額，并且沒(méi)有強(qiáng)制性鎖定期規(guī)定。在審批領(lǐng)域，擁有型房產(chǎn)ABS只需根據(jù)交易中心審核，一般用時(shí)6至9月就可以，相比于其他商品，步驟更為高效。

而與傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品相比，擁有型房產(chǎn)ABS普遍使用平層總體設(shè)計(jì)，不再依賴于優(yōu)先和劣后級(jí)的分層信用擔(dān)保體制。本產(chǎn)品未通過(guò)行為主體信用增進(jìn)或財(cái)產(chǎn)復(fù)購(gòu)等方式來(lái)提高信譽(yù)等級(jí)，而是依靠財(cái)產(chǎn)自身的信用和利潤(rùn)水平。

“在審批流程上，擁有型房產(chǎn)ABS遵照傳統(tǒng)式ABS的作業(yè)流程，針對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模和回報(bào)率并沒(méi)有明確規(guī)定，與此同時(shí)不設(shè)置第一期融資規(guī)模和現(xiàn)金流量分配率最少門(mén)坎，從而為投資者提供了更大的穩(wěn)定性和主體性?！币陨先耸空f(shuō)。

雙重便捷發(fā)行人與投資者

很多家銷(xiāo)售市場(chǎng)組織調(diào)研顯示，在我國(guó)擁有各種不動(dòng)產(chǎn)的公司總量也較大、財(cái)產(chǎn)合規(guī)佳，投資融資雙方對(duì)持有型房產(chǎn)ABS產(chǎn)品都是有較強(qiáng)的參加意向。

從外國(guó)投資者角度來(lái)說(shuō)，擁有型房產(chǎn)ABS具備降低企業(yè)成本、提升資本結(jié)構(gòu)、靈便準(zhǔn)入條件和數(shù)據(jù)化管理等優(yōu)點(diǎn)。大公國(guó)際資信評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司覺(jué)得：最先，擁有型房產(chǎn)ABS容許保存一定比例的金融杠桿，較其他商品在總量資產(chǎn)盤(pán)活上面有核心競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，長(zhǎng)期期股權(quán)融資且貸款用途較靈便，通過(guò)發(fā)行擁有型房產(chǎn)ABS能夠加速網(wǎng)絡(luò)資源運(yùn)轉(zhuǎn)和價(jià)值增值。次之，根據(jù)個(gè)性化的設(shè)計(jì)方案可以實(shí)現(xiàn)出表或報(bào)表合并需求，用于改進(jìn)公司的負(fù)債率，提升資本結(jié)構(gòu)。最終，運(yùn)行機(jī)制較公募基金REITs協(xié)調(diào)能力更高一些，通過(guò)特殊承諾能將決策的過(guò)程管理權(quán)不錯(cuò)下發(fā)，提升管理效率。

在擁有型房產(chǎn)ABS商品發(fā)布前，風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)參加不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益期貨交易依賴于公募基金REITs，而擁有型房產(chǎn)ABS商品向各風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)給予了一個(gè)新的挑選。從投資人角度來(lái)說(shuō)，擁有型房產(chǎn)ABS具備結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)化、鼓勵(lì)創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)分散等優(yōu)點(diǎn)。

大公國(guó)際資信評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司分析認(rèn)為：一是擁有型房產(chǎn)ABS結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)化，由帳戶直接上市利益類(lèi)產(chǎn)品，不屬于證券基金構(gòu)造，管理鏈條較短，管理決策傳輸將更迅速。二是投資者可以參加前期工作的個(gè)性化設(shè)計(jì)構(gòu)思，包括通過(guò)激勵(lì)制度、對(duì)賭協(xié)議條文等形式激起管理方法生命力，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)更加高效。三是擁有型房產(chǎn)ABS較其他債類(lèi)投資產(chǎn)品有一定的差異，可提升資產(chǎn)配置，為投資人風(fēng)險(xiǎn)分散擴(kuò)寬選擇項(xiàng)。

一位投資理財(cái)公司的負(fù)責(zé)人還表示，擁有型房產(chǎn)ABS附加了最底層項(xiàng)目效益，不但可以提供穩(wěn)定的收益，還可能獲得額外的超額回報(bào)。很多風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，特別是理財(cái)資金，針對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)特別敏感。根據(jù)ABS這類(lèi)產(chǎn)品及服務(wù)，取決于方案管理員與市場(chǎng)第三方給予市場(chǎng)估值來(lái)買(mǎi)賣(mài)交易，為理財(cái)資金提供了一個(gè)長(zhǎng)期性配備財(cái)產(chǎn)的路徑。

有利于基本建設(shè)多層面REITs銷(xiāo)售市場(chǎng)

擁有型房產(chǎn)ABS可作為Pre-REITs和公募基金REITs連接的紐帶，為資產(chǎn)在不一樣生命期提供合適的投融資平臺(tái)，是公募基金REITs銷(xiāo)售市場(chǎng)補(bǔ)充，都是創(chuàng)建多層面REITs銷(xiāo)售市場(chǎng)的重要組成部分。

一位資深市場(chǎng)人士向上海證券報(bào)編寫(xiě)詳細(xì)介紹，多層面REITs銷(xiāo)售市場(chǎng)包含公募基金REITs、擁有型房產(chǎn)ABS（私募基金REITs）和Pre-REITs，他們共同構(gòu)成一個(gè)完整的綠色生態(tài)，遮蓋從公開(kāi)市場(chǎng)操作到私募基金行業(yè)，由高流通性到長(zhǎng)期性封閉式項(xiàng)目投資的廣泛要求。這樣的設(shè)計(jì)致力于針對(duì)不同投資人的要求和股票投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房產(chǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)證券化和資本市場(chǎng)推進(jìn)。

聯(lián)合資信覺(jué)得，擁有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的公司在主觀方面考慮要不要方案發(fā)售公募基金REITs時(shí)，還需考慮項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和申請(qǐng)環(huán)節(jié)中時(shí)間成本、與監(jiān)管部門(mén)協(xié)商的通暢程度上、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理方面相互配合水平。相比之下，擁有型房產(chǎn)ABS可應(yīng)用基礎(chǔ)資產(chǎn)和發(fā)行人的范圍廣泛，能做大做強(qiáng)更多存量資產(chǎn)。

“因而，對(duì)比主要以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類(lèi)基礎(chǔ)資產(chǎn)為主體的公募基金REITs，擁有型房產(chǎn)ABS因其靈活多變的買(mǎi)賣(mài)設(shè)定、相對(duì)較低的審批規(guī)定，更容易兼容經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜性相對(duì)高、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)狀況起伏相對(duì)性大一點(diǎn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)?！甭?lián)合資信稱。